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| 房产知识： |  |
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房屋所有权登记的效力 |
作者：张锡明 发表时间：〖2006/1/24〗点击率：〖1625〗 |
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房地产等不动产转移变更过程中，关于规范房地产转移变更的各项内容现在没有统一的物权法进行规范，《民法通则》、《房地产管理法》、《合同法》等法律虽然有这方面的规范，但对房地产转移变更的规定过于笼统和原则，不好进行掌握，由此产生的各方争论也日益高涨和突出。由于没有统一的物权法，各种理论对于房地产转移变更的效力也存在巨大的分歧，对于弄清房地产转移的效力问题对我们保护自己的权益显得非常重要。下面从理论、法律方面对方地产转移的效力问题作一个简要的介绍。 一、对于房屋所有权转移效力的学说 房屋所有权的转移在理论上主要有两种学说，一种为取得房屋权属证明转移登记之后，房屋所有权才转移，即登记要件主义说；另一种为房屋实际交付时，房屋所有权转移，未经登记不能对抗第三人，即交付要件加登记对抗主义说。登记要件说认为，登记时房屋所有权转移的条件，未经登记房屋所有权未转移；交付要件加登记对抗主义说认为，房屋交付时所有权就发生转移，如果当事人未进行房屋所有权变更登记则不能对抗已经办理登记的第三人。 二、我国法律规范对所有权转移的相关规定 《民法通则》第72条第2款对所有权移转作了明确规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。《合同法》第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定除外”。根据以上两条含义我们可以得出：第一，所有权自实际交付时起移转，如当事人虽然就某项财产（标的物）转让达成协议，在尚未交付以前，不发生所有权移转效力；第二，交付移转所有权规则适用包括不动产在内的所有财产（标的物）。该条既未区分特定物和不特定物，也未区分动产和不动产，条文中所用的财产（标的物）一词显然包括不动产。第三，交付移转所有权规则有两个例外，一个是当事人有相反约定，另一个是法律另有规定。对于不动产方面，《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押、当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第五章共4条，其中第60条规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，……”。对于该条有的学者认为该条属于国家强制性的规范，未经登记所有权不发生变动，但该条只规定了房地产转让时应当进行登记，并没有规定房地产变更经登记后才产生效力，1990年建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》明确规定了不经登记的后果。该法第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”由此，可以推出未经登记，由各种法律行为引起的物权变动即不生效力。尽管该办法只是一个部门行政规章，是一个暂行办法，但在缺少更高层次的法律依据的情形下，该暂行办法即成为解释生效要件的唯一法律依据 ，但该暂行办法现在已经废止 三、两种学说的共同点 登记要件主义学说和交付要件加对抗主义学说均提倡不动产转让变更应当进行登记，并且均承认房产证的公示力、公信力所表现的公示功能（包括物权设立的公示功能和物权变动的公示功能。即除了极少数法定物权以外，物权的产生都以公示为条件）；权利正确性的推定功能（即登记记载的权利人推定其为真正的权利人，其他人推定为不享有该项权利的人）；对登记所记载的内容的信赖等三种功能。两种学说均认为登记是保护权利人的重要手段。 四、登记要件说的缺点 登记要件说以登记作为房屋转让生效的条件，在实际的生活中大多为先转移房屋的占有，之后很长时间才能办理登记获得权利证书（这个期限短的几个月，长的好几年）。如果只承认不动产登记机构的作为，而不承认当事人以实物交付所体现的所有权转移的物权意思表示，那么，在登记之前，这些买受人的地位就得不到确定，法院也无法按照所有权人的地位对他们予以保护，在一点对房屋购买人构成了实际的威胁，如果转让人在这个时间里对房屋有处分的行为，那么，买房子的人就倒霉了，从而不利于保护交易的安全。此外，在我国的《婚姻法》规定，夫妻关系存系期间所得的财产归夫妻共同所有，但在实际的生活中，房屋往往只登记在夫或妻一人的名下，但该房屋却不能认定为一人所有。另外，在继承时，《继承法》规定被继承人死亡时，继承开始，继承人便取得被继承人财产的所有权，对于房屋的继承已经开始，此时并未办理转移登记手续，但继承人已经取得了被继承人房屋的所有权。在以上情况下，登记要件主义的说法显然不能保护权利人的利益。 五、实际生活当中经常出现的问题 在实际生活当中经常会出现各种各样的问题，例如，在房屋买卖合同签订后已经实际交付房屋但未办理房屋转移登记手续而出卖人又将房屋出卖给第三人，并办理了房屋转移登记的情况，此种情况下，两种学说均支持该房屋应当归第三人所有；还有一种在法院判决房屋归属与债权人时，在判决生效后，债权人申请执行前，债务人将登记在本人名下的房屋进行出售并办理了登记或者办理了抵押以及出租等行为，在此种情况下，权利人既没有实际占有该房屋又未采取保全措施，应当认定债务人出让、抵押、出租的行为有效，以保护第三人的利益。在婚姻家庭生活当中，居住的房屋为一方婚前所购买并居住，但在婚姻关系存系，采取的房屋所有权证书，按照登记要件主义的说法，此时才真正取得房屋的所有权，离婚时应当属于夫妻共同财产；按照交付要件加对抗主义说法，房屋以交付为取得所有权的条件，此时该房屋并不属于夫妻的共同财产。 六、风险的避免 在立法、司法、理论界对于不动产取得存在争议的情况下，为保障房屋的交易安全，房屋的受让人应当在交易前充分了解房屋的权属情况，有其他共有权人的，应当取得全部共有权人的同意，在交易完成后及时办理房屋的转移登记手续；房屋的共有人应及时在房屋确权登记时载明自己的权利，以避免日后的纷争。 |
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天津团民律师事务所律师 |
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